小区大体分为三幢住宅楼,住宅楼分为ABC座,共有11个单元,共计332户,其中住宅内办公司的住户有133户,小区建有健身会所一处,AB座一至四层为写字楼底商,与住宅的人员出入分离。在物业管理中,存在的主要纠纷为以下三种:
1、商用与住宅混用,公司办公人员出入频繁,搬运货物频繁,造成电梯长期占用的现象,公司与居民抢用电梯,造成此类矛盾的4起,纠纷出现后在物业公司的调解下已全部解决。出现纠纷后,(1)物业公司分别以书面的形式提倡公司及相关负责人响应北京市政府的号召,试行错时上班制度,部分公司已根据工作情况进行了更改,一定程度上减少了矛盾的产生。(2)对公司搬运货物的时间进行了严格规定,禁止货物在上下上班高峰时段内进行,同时21点后,禁止公司搬货,以免影响居民的休息。(3)在工商所的帮助下对不符合工商管理规定的三无公司进行了清理,清除了一部分小公司。(4)对B座楼内公司超过80%以上的住宅户,建议其将房屋出租,以获得高额租金,目前小区内一套130平米左右的住宅能租到每月13000元左右。
2、养犬户与非养犬户的矛盾3起,纠纷出现后在物业公司的协调下已全部解决。(1)针对养犬户进行北京市养犬管理规定的大力度宣传,对不按规定养犬的住户进行劝说。(2)小区内建立提示牌,时刻提醒养犬人远离人群与人员集中的地方溜狗。(3)对拒不执行相关规定养犬的人员,以及不符合规定的大型犬,在劝说无效的情况下,报当地派出所及片警进行教育与处理。
3、会所健身人员,外来人员占用小区资源,影响小区内的居民使用小区共
用设施的情况发生2起。(1)与会所负责人沟通,要求其给会员提供并指定相应的休息空间,提示会员不要在小区内长时间逗留。(2)对小区实行封闭式管理,出入口设立门禁系统,小区内居民及公司办公人员统一办理出入门禁卡,对外来人员进行登记制度,实行一段时间内很大程度上减少了外来人员的进入。
在物业管理服务的过程中,我个人认为在解决物业管理服务纠纷中,存在的主要难题是业主之间的邻里矛盾,业主与业主之间不进行沟通,互不相让,而单方面的要求物业公司承担不在法律法规,以及物业合同之内的责任。如二手房在规定的时间与要求内进行装修,打扰到邻居的办公与休息等,要求物业公司制止或不允许小区内二手房的装修。业主对物业公司的性质不清楚,物业管理是服务行业,不是执法机构,无权处理违法违规现象,如部分居民要求物业公司处罚小区内不按规定养犬的业主,处理不符合规定的大型犬。
总体上看小区内居民的工作与生活,普遍较为和谐,无重大矛盾、纠纷的存在,目前不可能出现引发上访的纠纷隐患。
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