如何做好不动产权籍调查

如何做好不动产权籍调查

作者：姜雪菲

来源：《中国房地产业·下半月》2017年第03期

【摘要】不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力。本文中，笔者以《不动产登记暂行条例》为基础，结合国土资源部下发的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》及《不动产权籍调查技术方案》（试行），首先阐述了不动产权籍及不动产权籍调查的基本含义和实施原则，然后就如何做好不动产权籍调查展开探究，希望通过本次探究能够为今后的相关研究提供一定的参考依据。 【关键词】不动产；权籍调查；研究

2014年11月24日，国务院颁布了第656号院令，公布《不动产登记暂行条例》，并于2015年3月1日起施行。为了贯彻落实《不动产登记暂行条例》，国土资源部于2015年3月30日下发了第41号文件《关于做好不动产权籍调查工作的通知》及《不动产权籍调查技术方案》（试行）。随后，全国各省市自治区及直辖市为确保不动产权籍日常调查的有序进行，陆续出台了相关文件。

1、不动产权籍调查的主要内容

1.1不动产权籍及不动产权籍调查的基本含义

不动产权籍指的是记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称[1]。

不动产权籍调查是指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作[2]。 1.2不动产权籍调查必须坚持的原则

首先，宏观性指导原则。不动产权籍调查工作的开展必须以国土资源部制定的《不动产权籍调查技术方案》为技术指导，结合各地的实际情况有序进行。其次，持续推进性原则。不动产权籍调查是一项持续性任务，各地必须做好长期“作战”准备，并在实践中不断改进和完善调查工作中存在的问题。再有，针对性和可操作性原则。各地不动产权籍调查工作结合自身的实际情况，重点增强针对性和操作性。最后，继承中创新原则。不动产权籍调查的实践，要吸取经验教训，认真进行总结，在继承吸收的前提下，丰富不动产权籍调查工作的内涵。

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

2、如何做好不动产权籍调查工作 2.1统一基础，做好调查衔接工作

根据国土部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》要求，必须充分利用好已有地籍调查成果，并将这些调查成果视为调查衔接的重要依据。要想做好调查衔接工作，在具体的工作执行过程中应当做到以下几点：第一，一定要严格按照不动产登记总体部署的标准和要求，充分利用现有的地籍调查结果，如房屋、树木的不动产调查、登记、审批等资料。第二，如果权籍调查工作完成，必须要和已有的地籍图、宗地图等进行有效的衔接，做好必要的核实工作。此外，还有不动产转移办理、不动产变更办理以及调查技术应用标准等问题都必须以《不动产权籍调查技术方案》为指导。

2.2规范调查工作，实现便民利民目标

在调查内容方方面，根据国土部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》要求，不动产权籍调查要以地（海）籍调查为基础，以宗地（海）为依托，开展土地、海域以及房屋、树木等定着物的权籍调查[3]。在调查程序方面，如前期准备工作的规范、权属调查工作的规范、不动产测量工作的规范、成果审查入库工作的规范、整理归档工作的规范等。在调查方法方面，利用内部业务、外部业务与实际调查相结合的方法，对不动产单元的权属情况、地址情况、用途等内容进行调查。另外对于当地的基础条件、经济可行性以及技术的可操作性等方面，要因地制宜，具体情况具体分析，采用合适的测量方法进行不动产调查。通过对调查工作的规范，实现便民利民的目的。

2.3对调查结果进行严格规范

相关工作人员在进行不动产权籍调查的时候，必须以不动产单元为单位，将统一规范的调查成果表提交给有关部门，调查成果表中涉及的内容如不动产权籍调查表、不动产测量报告表、不动产权籍图等方面[4]。此外，调查机构一定要保证不动产单元代码的唯一性，不得出现不动产单元多个代码的情况，避免不动产调查乱象情况出现。在实际工作开展过程中，不动产权籍调查结果必须得到有关部门的核实确认，在进行核实过程中必须严格把关，确保符合标准要求。

2.4明确不动产单元设定规则和单元代码编制规则

首先，在不动产单元设定规则方面，不动产调查机构必须对规则有着非常清晰的了解：第一，无定着物的使用权宗地、宗海应当设定为一个不动产单元；第二，有定着物的使用权宗地、宗海内的每个定着物单元与该宗地、宗海应当设定为一个不动产单元。其次，在不动产单元代码编制方面，不动产调查机构必须明确28位层次码结构。其中，宗地、宗海代码5层19位层次码，定着物代码为2层9位层次码。根据《通知》标准，将不动产单元代码用分段进行

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

表示，第一阶段代表所属行政区域，第二阶段代表地籍区（子区），第三阶段代表宗地、宗海号，第四阶段代表定着物代码。

2.5权籍调查数据库和管理系统的建设与完善

不动产权籍调查成果应当有统一、规范的数据库存储，各地在现有的数据库基础上，要建立健全不动产权籍调查数据库和管理系统，将所调查的成果根据标准进行划分，如图形、属性、档案等存储于数据库或系统中。另外，仅仅建立数据库或者管理系统远远不够，还必须及时对数据库管理系统进行更新，确保不动产权籍调查成果能够实现共享和应用。 结语：

总而言之，不动产权籍调查是不动产登记的基础，是条例实施、薄册证统一和信息平台建设的重要支撑，贯彻落实好《不动产登记暂行条例》对不动产权籍调查工作的开展具有重大意义，确保日常不动产权籍调查工作稳步推进。所以，不动产权籍调查工作一定要被充分重视，各地区必须结合自身的实际情况，坚持各项基本调查原则，强化组织管理，保障调查工作的顺利进行。 参考文献：

[1]姜栋，黄亮.做好不动产权籍调查[J].中国不动产，2015，24（12）：22-23.

[2]邓光林，傅跃卿.不动产权籍调查前置必要且有效——以浙江省义乌市为例[J].中国不动产，2016，12（08）：14-16.

[3]国图.有效衔接不动产权籍调查，保持调查工作连续稳定[J].黑龙江国土资源，2015，12（06）：25-25.

[4]袁辉，杨丽敏.论不动产权籍与地籍调查关系[J].工程技术：文摘版，2016，24（04）：00273-00273.