经济／产业 《合作经济与科技》 Ｎｏ．３ｘ ２Ｏ１５ 我国养老地产经营模式分析 口文／叶明桥 （重庆市盛世华建筑工程有限公司 重庆） ［提要］ 养老地产是养老服务和房地产开发交叉融合而 产生的复合地产，在我国老龄化问题Ｅ１益严重、“４２１”家庭结构 Ｅｌ益普遍和养老设施供不应求及其服务水平差的背景下，养老 地产面临着巨大的机遇和挑战 养老地产经营模式的选择是其 发展的一大重点。本丈从养老地产经营模式角度展开论述，通 过借鉴发达国家养老地产经营模式的成功经验，结合我国养老 地产经营现状，从管理模式和盈利模式两个方面构建我国养老 地产的经营模式，提出开发商管理、战略联盟管理、专业公司管 理的管理模式和租、售、租售结合、会员制以及倒按揭的盈利模 式。 关键词：养老地产：经营模式；管理模式；盈利模式 中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ 收录日期：２０１５年２月５日 一、引言 人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。 ２０１０年全国第六次人口普查数据显示，我国６０岁以上的人口 数为１．７７亿，将近占人口总数的１３．２６％，并且老年人口数量以 ３．４０％的年均增长率递增，预计到２０２０年我国老年人口总数将 达到２．４８亿。随着我国老龄化步伐的加快，以及“４２１”家庭结 构的日益增多，相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老 年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度一Ｉ－满足我国日益 增长的养老需求。因此，分析及构建适合我国的养老地产经营 模式对于促进养老地产更快更好地发展，解决老年住宅需求问 题有重要的意义。 二、我国养老设施现状及养老地产市场前景 （一）我国养老设施现状。目前，我国的养老模式主要包括 家庭养老，养老院、福利院等机构养老模式，但是不论是养老 院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量，还是其提供的床 位和接纳的老年人口数量，都远远不能解决庞大的养老需求。 我国的老年设施相对单一，大部分是靠政府或社区投资建立的 敬老院、福利院等机构，其管理水平很落后、规模小，设施陈Ｉ１３。 我国现有养老院大约４２，０００多所，另外加上社会兴办的其他 老年机构，现在收养的老人总数还不足１００万，远不及我国老 年人口的１％。一方面从数量上来看，养老机构数量远远不能满 足老年人的养老需求：另一方面从质量条件上来看，设施和简 陋、服务水平较差，只能满足老年人基本的生活需求，但是对于 精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。 （二）我国养老地产市场前景分析。现如今，我国众多家庭 已经演变成“４２１”的家庭模式，即一对青年夫妻要同时赡养四 １８ 位老人并抚养一个孩子，在现在的社会经济下，子女的负担越 来越重，赡养老人力不从心，同时也造成了相当部分的“空巢老 人”，无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老 需求。 我国“十二五”规划提出建设“９０６４”养老模式结构的社会 养老服务体系，即９０％的老年人通过居家养老，６％的老年人通 过社区养老，４％的老年人通过机构养老，这种“以居家养老为 基础，社区为依托，机构为支撑”的养老模式建设，表明了政府 从强调家庭养老到社会养老的重大转型，因此养老地产有很大 的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产，它的开发要 涉及各方主体，包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配 套服务机构等各方，还需要整合整个产业链的资源，所以运营 过程很复杂，而且由于养老地产不只是提供住宅，更注重的是 后期配套服务的盈利，所以投资回收期长，投资风险大，再加上 我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段，并没有形成 规范的商业模式，所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合 来看，我国养老地产有很大的发展机遇。 三、国外养老地产经营模式分析 在上世纪中期，西方发达国家相继步入了老龄化社会，经 过几十年的实践和发展，对养老地产的运作积累了一定的经 验，其中最典型的是美国和日本，其养老体系建设已日渐成熟， 值得学习借鉴。 （一）美国养老地产经营模式分析。美国施行以机构养老为 主，政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和 营利性两种模式，前者主要由政府或宗教机构投资建立；后者 多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括：健康老年人 住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区 等。 一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来 实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解 决开发商缺乏运营经验的短处，通过专业的管理公司可以使得 后期配套服务做的更加完善，获得更好的入住水平。营利性养 老地产大多采用“一次性会费＋月服务费”的收益模式，此种盈 利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，收回部分资金， 又可以实现后期连续性的服务收益，可谓是一举两得。 另一方面通ｉ ‘倒按揭”的运营模式来实现以房养老，从而 解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是 老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构，然后定期 从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的 服务，等房主逝世后，其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式 有三种，即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担 保倒按揭的形式。 牌知名的机构建立战略联盟关系，从而打造整个服务产业链的 品牌影响力，建立住宅和养老服务一体的养老地产。 ２、投资开发与后续经营管理分离的模式——专业公司管 理模式。投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负 责前期地产开发，不对后期运营进行直接管理，而是通过引进 （二）日本养老地产经营模式分析。日本施行以政府扶持为 推动的养老方式，注重以补助扶持的方式来推进养老事业，对 于老年住房改扩建给予扶持，发展老年公寓、对老年人实行补 助，而且对老年住宅的建设给予财政金融支持，以吸引开发商 进入养老地产市场。 日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形 式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服 专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模 式： （１）净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业 租赁给管理公司来运营，开发商通过每年收取固定的租金来获 务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务，然后与经 营者签订独立于租房的合同，这样个性化的服务，更能满足消 费者物质和精神生活的需求。 同时，为了降低运营成本，增加收益，日本很多养老服务机 构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年 人提供养老服务，还对周围有需求的老年人提供日托或是短期 入住服务，这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供 服务，还能提高收益。 （三）国外成功经验对我国养老地产发展的启示 １、政府支持是开发养老地产的有力保证。在我国福利制度 和金融市场较不完善的背景下，养老地产的发展离不开政府的 大力支持。首先，政府应加快完善建设福利保障制度，增加老年 人养老资金来源。其次，提供优惠政策，鼓励开发商开发养老地 产。同时也应该建立监督保障制度，引导养老产业健康发展。 ２、施行“倒按揭”养老方式。倒按揭即以房养老，其得以实 施的前提条件是老年人有房产，而我国有众多的有房产但收入 水平较低的老年人，以房养老正是解决这部分老年人口养老问 题的重要方式。目前，我国有关倒按揭的法律法规还不完善，具 体实施起来存在一定困难，所以要加快相关法律法规建设，为 倒按揭养老方式的施行提供保障。 ３、通过专业化的管理咨询公司来运营。我国养老地产的开 发与运营尚处于尝试探索阶段，开发商缺乏养老地产经营管理 相关经验，通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、 医疗护理、餐饮等的运作，可以很好地促进养老地产开发项目 的实施。同时，实行养老服务机构全国连锁经营的方式，以节约 成本，扩大品牌知名度，培养专业管理团队，使综合效益最大 化。 四、我国养老地产经营模式构建 （一）我国养老地产管理模式构建。养老地产管理模式主要 根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经 营管理相分离的两种模式。 １、投资开发与后续经营管理相结合的模式 （１）开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发 完成后，其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式 下，消费者只需面对单一经营者，有利于沟通和了解消费者的 个性化需求。在开发商管理模式下，开发商除了前期的开发建 设，还要负责后期的运营管理，所以更适合有物业管理服务优 势且社会资源整合力强的开发商。 （２）战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与 提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系，来共同 负责养老地产的日常运营，以此构成完善的养老服务体系。通 过这种战略联盟的管理模式，开发商可以和一些竞争力强、品 得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担，运 营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式，对开 发商来说风险最低，收益也最稳定，但后期运营过程中的附加 价值没有很好地体现出来。 （２）委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将 物业委托给管理公司运营打理，每年支付给管理公司一定比例 的管理费用，而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商 承担，但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下， 开发商的收益大，但面临的风险也高。 （３）出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营 权益出让给运营商，以此获得一次性的收益，后期运营过程中 的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下，开发商 可以一次性回收投资并获得利润，但是后期运营过程中的附加 值也没有体现出来。 （４）出让＋委托经营模式。出让＋委托经营模式是指养老地 产开发商将物业的部分权益出让给管理公司，并将物业委托给 其管理运营。这种模式是前两种模式的折中，运营商可以获得 管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部 分物业权益给运营商，可以充分调动运营商运营管理的积极 性，从而获得更好的物业收益。 （二）我国养老地产盈利模式构建 养老地产相对于传统地 产来说，社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高，所 以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重 要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面，总结起来包 括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭’模式。 １、租、售、租售结合、会员制盈利模式 （１）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商 出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资 金，开发风险小，但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的 利益增值。 （２）只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来 源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈 利模式体现了养老地产的核心意义，即通过持续经营为老年人 提供养老服务，在服务过程中获得稳定的收入，而不是像一般 的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要 大量资金投入，再加上后期经营过程中的大量资金需求，因此 这种模式适合有资金实力的开发商运用。 （３）销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收 入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源，一次性收入来 源是指独立住宅的销售收益；长期性收入来源，包括租赁项目 的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持 有和销售模式的折中，是针对前期资本投入回收和后期服务盈 １９ 经济／产业 《合作经济与科技》 Ｎｏ．３ｘ ２Ｏｌ５ 日本战后经济高速发展原因探析 口文／贾（浙江越秀外国语学院琴 浙江・绍兴） ［提要］ 日本在战后对本国经济发展模式进行了大规模 的改革，这是使得日本在战后经济能够迅速恢复并发展为经济 实力强大的国家的重要原因。在这一场改革中，日本经济发展 本主义经济的发展，才使得日本拥有实力实现近代史上对于东 亚地区的扩张，虽然在战后，日本的经济状况受到了影响，但其 良好的经济基础为其经济复苏提供了强大的动力。另外，由于 美国对于日本经济的扶持，为日本经济的快速发展提供了有有 的观念、经济发展的形式、经济发展政策等多个方面都发生了 极大的变化，高效的经济改革不仅使日本从战后创伤中迅速恢 复，更使得其经济得到了飞速的发展，对于稳定本国社会起到 了重要的作用。同样作为亚洲国家，日本的经济发展原因值得 利的外部条件。在此期间，美国曾为日本提供了数额庞大的资 金援助和贷款，并且为日本提供了先进的科学技术，这为日本 经济的迅速恢复提供了推动力。除此之外，战后世界经济发展 状况，对于日本经济发展非常有利，日本可以以低廉的价格从 国外进口生产所需资源，并向国外输入大量产品，为本国带来 了大量的经济收益。 我们去学习和借鉴。本文从多个方面分析日本在战后经济高速 发展的原因，并指出日本在战后经济高速发展对我国经济发展 的启示，从而帮助我国寻找快速发展经济、提高我国经济实力 的方案，促进我国社会经济发展，增强我国的综合国力。 关键词：日本；战后；经济发展；原因 中图分类号：Ｆ１ 文献标识码：Ａ 原标题：日本在战后经济高速发展的原因探析 收录日期：２０１５年１月２８日 一（二）投入大量资金引进生产设备。战后，日本的经济发展 很大程度上得益于先进设备的引进。首先，美国为日本提供了 大量的资金，用于设备的引进，而日本企业自身也累积了大量 的资金，为引进先进设备奠定了经济基础。另外，日本从银行借 贷了大量的资金，虽然这在一定程度上抑制了日本人民的消费 能力，但确实使得日本获得了高新设备，并有力地促进了本国 经济的发展。由于大量资金的投入、大量生产设备的引进，使得 、日本在战后经济高速发展的原因 （一）经济基础雄厚，经济发展环境良好。在战前，日本的明 治维新使得日本的经济得到了快速的发展，正是由于日本的资 日本的经济发展走上了现代化的道路，大规模的企业生产，在 满足了本国人民的消费的同时，也具备了向国外出口的能力， 利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下，销售 和 租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。 具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理 模式，并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出 租、委托经营、出让模式、出让＋委托经营四种模式。盈利模式， （４）会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍，先缴纳 一定的定金入会，然后每月交取一定的服务费，最后定金返还 包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。 主要参考文献： 的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多 的问题，运营开始便可以收回部分资金，又可以实现后期连续 性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运 营。 ［１】康琪雪，张恒铭．居民购买养老地产意愿及其影响因素［Ｊ］． 财经问题研究，２０１ ３．１２． ２、倒按揭盈利模式——“以房养老”。倒按揭盈利模式，指 养老机构在获得老人允许后，由其或是委托给金融机构将入住 的老年人的住房出租，通过获得的租金收益来入住养老机构； 或者采取置换的方式，将老年人的住房与老年住宅进行等价对 换，直到老人过世之后，再将原对换的房产折价返还其法定继 承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人 的养老问题。 五、结语 ［２】鹿麟．我国老年经济的发展状况和存在问题［Ｊ］．广东经济， ２０１１．２． ［３］马明，韦颜秋．我国养老地产商业模式发展对策研究［Ｊ］．中 国国情国力，２０１ ３．５． ［４］陆秋虹，邓用林．我国养老地产开发模式的理论与实践研究 ［Ｊ］．建筑经济，２Ｏ１ ２．３６２．１ ２． 【５］孙秀娟．我国养老地产开发模式研究【Ｄ］．北京：北京交通大 学，２ ０１１． 通过对圉外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上， 构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开 发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式， ［６］胡迎．嵌入式养老社区设计研究［Ｄ］．天津：天津大学，２Ｏ１ ２． ［７］武甲晓．美国养老地产开发经验启示【Ｊ】．合作经济与科技， ２们２ １．