八达岭孔雀城市区售楼处选址建议1129

一、选址原则

➢ 本案位于北京北部区域，估量目标客群将要紧分布在北部（泛亚运村、国奥村区域）、

西北部（泛中关村、上地区域）、东北部（泛望京区域），在市区售楼处选址应着重考虑客群来源区域特点；

➢ 本案定位为“八达岭下、葡萄湖岸”，以低密度住宅为主力产品构成，客群定位为北京

城区“新中产家庭”，因此，市区售楼处所处区域氛围应与本案品质契合；

➢ 为便于客户到访，市区售楼处所处建筑单体应具备足够知名度，交通动线应便于客户抵

达和车辆出入；备选物业应临都市主干道或环线，且为轨道交通节点（地铁站）； 综上所述，市区售楼处选址原则总结如下：

 区域：三、四环沿线，八达岭高速路沿线或临近区域；  识别性：知名度高、识别性强；

 可达性：交通便利，毗邻要紧交通干线和轨道交通，可达性佳，同时便于客户

出入；

 面积：500㎡左右，满足八达岭孔雀城大盘展现和接待功能用途；  停车：车位充足；

 品质：区域氛围与本案品质匹配。

二、选址区域及备选项目

备选区域建议在北部三四环邻近，首选八达岭高速路沿线，其次是到八达岭高速方便快捷的北部区域。

依照上述原则，考察了5个项目，下图为重点考察项目及到八达岭高速路的交通动线。

西奥中心 盘古大观 新中关 北辰时代 中国国际科技会展中心

三、重点考察项目介绍

1、

新中关

➢ 新中关位于海淀黄庄路口，地铁4号、

10号线交汇出口处。

➢ 集商业、写字楼和酒店式公寓为一体

的综合楼。

➢ 写字楼没有独立的大堂，需通过购物

中心时入电梯厅。

➢ A座为代大业主出租，出租期到2011

年9月21日。B座为散售。C座为酒店式公寓。

 A座办公楼可租单元概况

A座楼层 10层 10层

类型 地址 面积 租金 写字楼 海淀区海淀黄庄路口 1200平米，可自由分割 6-7万/月 面积 412 562 日租金（含物管费） 4.5 4.5 月租金 55620 75870 周边商业机构 海龙大厦、鼎好电子大厦、中关村科贸中心等 交通可达性 停车状况 有利条件 地铁4号线、10号线，东临中关村大街，南临海淀南路。 地下停车场，车位充足。 ➢ 位于中关村核心区，便于对泛中关村地区客户的展现； ➢ 租金较低； ➢ 临地铁，交通相对方便。 ➢ 到八达岭高速路的通达性较差； ➢ 出租期限只能到2011年9月21日； ➢ 新中关大厦写字楼没有独立的大堂，需通过购物中心时入电梯厅，形象相对较差； 不利条件

2、 盘古大观

➢ 地处八达岭高速东侧，北四环北侧，交通通达性好，客户出入便利。 ➢ 其龙型状建筑外观生动恢宏，地

标形象突出，知名度专门高。 ➢ 写字楼配置标准高，写字楼主体

为钢结构，配有26部客梯，3.4米高的楼层净高。

➢ 楼体内设备设施尚在施工，估量

年底验收，承诺2010年2月可

进场装修，假如租户着急，最早可于2009年12月底入场装修。

 待租单位概况

楼层 6层 6层 6层

 盘古大观物业情形

面积 232.13 341.98 441.98 日租金 9 9 9 月租金 62675 92335 119335 类型 地址 写字楼 朝阳区北四环北侧，八达岭高速路东侧 交通可达性 地铁8号线、10号线，南邻北四环，西邻八达岭高速路 周边办公机构 亚运村地区的汇欣大厦、汇宾大厦、北辰国际大厦等。 停车状况 地下停车场，车位充足。 有利条件 ➢ 地标性建筑，视野好，可俯瞰鸟巢，知名度高； ➢ 楼体装修、设备标准高； ➢ 交通可达性强。 ➢ 目前写字楼尚未验收，估量2010年2月才能入场装修； ➢ 租金较高。 不利条件

3、 北辰时代

➢ 位于安慧桥西北角，紧邻北四环，周边20

多条立体公交线路，出入八达岭高速方便快捷，同时临近“地铁五号线”惠新西街北口站。

➢ 周边商务氛围浓厚，临近多个星级酒店及国

际会议中心，各种餐饮、购物中心较为集中，如：五洲皇冠假日酒店、国际会议中心、北辰购物中心等。

➢ 楼体造型专门，知名度高，同时紧邻鸟巢、

水立方国家地标性建筑，利于客户识别。 ➢ 写字楼硬件配置较高：14部三菱电梯（12

部客梯，2部货梯），首层8米挑高大堂，装修标准较为高档，且每层可灵活分割空间，随意组合。

 待租单位概况

楼层 4层 6层 6层

类型 地址 面积 租金 写字楼 面积 470 410 540 日租金 7.9 7.9 7.9 月租金 111390 97170 127980 朝阳区北辰东路8号 410-570平米 9-12万/月（含物业费） 周边写字楼 汇欣大厦、远大中心、国际会议中心等 交通可达性 紧邻北四环、地铁5号线，到达八达岭高速较为便利。 停车状况 地下停车场630个停车位，车位充足。 ➢ ➢ ➢ ➢ 交通便利，临近北四环及八达岭高速路，出行方便； 中关村、亚奥区域、望京的的客户可达性较高； 商务氛围浓厚、区域环境良好； 硬件配置较高，利于形象展现。 有利条件 不利条件 ➢ 租金相对较高。

四、其他考察项目

另外，项目组还考察了八达岭高速沿线的北环中心、西奥中心。北环中心目前已满租，西奥中心不临交通干道，展现成效较差，与本案品质不匹配，建议不做考虑。

五、结论及建议

结合市区售楼处选址原则，从备选物业面积、交通可达性、建筑知名度及识别性，以及与本案备选物业所处区域氛围、租期、进场装修时刻等方面考虑，建议选择如下： 1、 假如能与物业协商好12月进场装修，则首选盘古大观(6层，441.98平米，租金120000

元/月)。

2、 备选北辰时代(6层，410平米，月租金97170元/月)。

2009年11月

八达岭孔雀城伟业项目组