房地产前期市场调研

关于房地产前期市场调研内容总结报告

一、 经济环境

(一) 软环境调查

➢宏观经济规则

➢地区经济效益、经济生产效率和国民收入水平

➢产业结构和发展（工、农、商、建筑业的结构比重，地区产业结构是否合理，技术是否先进，组织是否高效）

(二) 硬环境调查

➢该区域政府建设规划

➢该区域土地供应量

➢该区市政交通设施、通讯设施、能源设施情况（道路、供水、电、气、暖、排水等）

➢该区生活配套设施（学校、医院、商场、超市、书店、车站、银行、邮政、电信等）

➢区域建材资源及价格

➢区域施工力量状况（技术装备、骨干队伍、人力资源、工程情况等）

二、 周边环境

(一) 土地性质调查

➢地理位置

➢地质地貌状况

➢土地面积及红线图

➢七通一平现状 (给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件)

(二) 地块周边调查

➢地块周边的建筑物

➢绿化景观

➢自然景观

➢历史人文景观

➢环境污染状况

(三) 地块交通调查

➢地块周边的市政路网及公共交通现状和发展、远景规划

➢项目对外水、陆、空交通状况

➢地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状

(四) 配套设施调查

➢购物场所

➢文化教育

➢医疗卫生

➢金融服务

➢邮政服务

➢生活配套服务

➢娱乐、餐饮、运动

➢游乐休憩设施

➢周边可能存在的对项目不利的干扰因素

➢历史人文区位影响

三、 市场供给与市场需求调研

(一) 市场供给调研

➢该区房地产市场价格及变化趋势、价格组成、波动因素

➢该区各类房产在不同地段的价格水平

➢该区可供房屋的规格、数量和质量

➢该区公开销售楼盘的总数、面积及区域分布

➢该区多层、高层、单体、综合体、别墅比例

➢该区住宅、写字楼、商用房比例

➢该区的物业的规划设计、配套设施、环境及物业管理

➢该区主要物业规模、容积率、绿化率、主力户型等

➢该区物业的销售价格及付款方式、交房时间、交房状况

➢该区物业的主要宣传方式、推广方式及销售进度

➢该区物业供应的潜力、供应面临的困难和问题

➢开发商和代理商的实力资质、品牌效应、经营思路、发展规划。

(二) 市场需求调研

➢区域人口数量及构成、发展趋势、波动情况

➢企业经济效益情况

➢居民收入水平情况

➢居民消费结构、消费方式、消费欲求

➢目标消费群群总量预计

➢目标消费群欲购房目的、地块、交通、周边环境。

➢目标消费群欲购房类型、面积区间、户型、风格、总体规划、配套环境

➢购房投入资金及所需付款方式

➢物业管理、服务项目、物管费用

➢理想的交房状态

➢市场潜在需求量的调查

➢消费群体调查（消费对象，群体大小，多少购买力，理性消费需求等）

四、 市场调研的具体内容

(一) 市场环境市场环境市场环境市场环境

1. 政治法律环境调查

➢国家、省、市有关开发经营的方针政策。（如房改政策、开发区政策、房地产价格、税收、金融政策、土地制度、人口、产业发展政策）

➢政府有关房地产开发经营的法律规定

➢有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划、区域规划、城市发展战略

2. 经济环境调查

➢国家、地区或城市的经济特征（经济发展规模、趋势、速度、和效益）

➢项目所在地经济结构、人口及就业状况、就学条件基础设施情况、地区内重点开发区域、同类竞争物业的供给情况

➢当前利率水平、获取贷款的可能性及预期的通货膨胀率

➢国民经济产业结构和主导产业

➢国民收入水平、消费结构和消费水平

➢项目地区对外的开放程度和经济合作情况、外贸、外商投资发展情况

➢与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

3. 社区环境调查

➢社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育便利、安全保障程度、卫生、空气、水源质量及景观等

(二) 市场需求和消费行为

➢消费者对某类房地产总需求量及饱和点、市场需求发展趋势

➢房地产市场需求影响因素调查

➢需求动机调查（购买意向、影响动机因素、动机分类）

➢购买行为调查（不同购买行为、购买模式、影响购买的社会因素及心理因素）

(三) 产品调查

➢区域内房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期

➢当前房产租售客户和业主对房地产环境、功能、格局、某产品接受程度及售后服务的意见等 新技术、新产品、新工艺、新材料等在产品上的应用情况

➢本项目产品进入市场的销售潜力及市场占有率

➢建筑设计及施工企业的相关情况

(四) 价格调查

➢影响价格变化的因素。（政府价格政策）

➢房地产市场供应情况的变化及趋势

➢房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小

➢开发商各种价格策略和定价方法对房地产租售量的影响

➢国际、国内相关房地产市场的价格

➢开发个案所在城市及街区房地产市场价格

➢价格变动后消费者和开发商的反应

(五) 促销调查

➢房地产广告时空分布及广告效果测定

➢房地产广告媒体使用情况

➢房地产广告预算

➢人员促销的配备情况

➢各种公关活动对租售绩效的影响

➢各种营业推广活动的租售绩效

(六) 营销渠道调查

➢房地产营销渠道的选择、控制与调整

➢市场营销方式的采用情况和发展趋势

➢租售代理商的数量及情况

➢房地产租售客户对代理商的评价

(七) 竞争项目（竞品）调查

➢竞争者（包括潜在竞争者）的实力和经营管理优劣势调查

➢对竞争者的产品设计、室内布置、建材及附属设备、服务优缺点分析

➢对竞品房价和定价情况的研究

➢竞争者广告的监视、广告费用和广告策略的研究

➢对竞品销售渠道的使用情况调查和分析

➢对未来竞争情况的分析和估测

五、 总结

房地产前期的市场调查，实质就是对项目所在的区域做详细情况梳理。针对项目本身筛选有用信息，整合信息资源，并结合对市场情况和项目本身提出建设性的意见。总之，市场调查追求的详细性、准确性、客观性和及时性。调查只能代表一个阶段，要针对项目进展情况作市场信息的更新。